Que choisir entre le régime BIC ou BNC en tant que mandataire immobilier ?

Vous encaissez des commissions sur les transactions immobilières que vous réalisez, et comme tous les revenus d’activité professionnelle, elles doivent être imposées à l’impôt sur le revenu. En tant que mandataire, dégagez-vous des BIC ou des BNC ? Quelles sont les différences entre ces deux catégories de revenus ? Réponses !

Quelles sont les différences entre les BIC et les BNC ?

Avec les salaires et traitements, les revenus fonciers ou encore les revenus de capitaux mobiliers, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non commerciaux (BNC) constituent deux des catégories composant le revenu global imposable des personnes physiques. Chaque catégorie est soumise à des règles d’imposition particulières.

Vous dégagez des BIC lorsque vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, comme la vente de biens immobiliers ou mobiliers.

A contrario, vous percevez des BNC lorsque vous exercez une activité non commerciale, comme c’est par exemple le cas des professions libérales ou lorsque vous bénéficiez de droits d’auteur.

Les BIC et BNC ne concernent que les professionnels personnes physiques ou les associés d’une société commerciale soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Entrent notamment dans cette catégorie :

• Le micro-entrepreneur ;
• L’entrepreneur en entreprise individuelle (EI) classique ou à responsabilité limitée (EIRL)
• L’’associé d’une EURL, SARL de famille ou SASU à l’IR ;
• La SNC ;
• La société en commandite simple.

Qui est concerné par les BIC ?

Réglementée par la loi Hoguet, la profession d’agent immobilier regroupe notamment les activités suivantes :

• Achat, vente et location de biens immobiliers
• Gestion immobilière ;
• L’achat et la vente de parts sociales non négociables ;
• La conclusion de contrat d’utilisation de biens immobiliers à temps partagé ;
• Vente de listes aux locataires…

L’agent immobilier, qui se charge de manière habituelle des affaires d’autrui, est considéré comme un agent d’affaires. Cette activité étant par nature commerciale, les revenus qu’il perçoit entrent dans la catégorie des BIC.

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Qui est concerné par le BNC ?

Ne disposant pas de la carte professionnelle comme l’agent immobilier, le mandataire immobilier est considéré comme un agent commercial. Il exerce son activité par le biais d’un mandat qui le lie à un agent immobilier ou à un réseau immobilier. Comme le prévoit le Code général des impôts, le régime applicable aux intermédiaires est celui des BNC.

À la question du mandataire qui se demande comment savoir si je suis en BIC ou en BNC, la réponse est : BNC !

Toutefois, si vous exercez d’autres activités commerciales pour votre propre compte (et non pas dans le cadre d’un mandat), alors les revenus tirés de cette activité seront imposables en tant que BIC.

Pourquoi est-ce important d’imposer correctement ses revenus ?

À chaque catégorie de revenus, ses modalités d’imposition, d’où l’importance de déclarer correctement ses BIC et BNC de mandataire ! Voici les différences de traitement fiscal entre les BIC et les BNC.

Le montant de l’abattement en régime auto-entreprise

Contrairement aux idées reçues, la micro-entreprise n’est pas un statut mais un régime fiscal simplifié, appelé régime micro-fiscal. Selon la nature des revenus engrangés, BIC ou BNC, il se décline en régime micro-BIC et régime micro-BNC.

Le régime micro ne vous permet pas de déduire vos charges professionnelles pour leur montant réel, mais vous offre à la place un abattement. Le taux de l’abattement dépend de la nature des revenus dégagés, BIC ou BNC.

En régime micro-BIC, l’abattement est fixé à :

• 71 % du chiffre d’affaires encaissés pour les activités d’achat-revente et de fourniture de logement ;
• 50 % pour toutes les autres activités relevant du BIC.

En régime micro-BNC, l’abattement est de 34 %. Notez qu’en BIC et BNC, l’abattement ne peut être inférieur à 305 euros.

À savoir : vous exercez une activité mixte générant des BIC et BNC ? Les abattements sont appliqués à chaque fraction du CA correspondante, et au minimum, ils atteignent 610 euros.

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Le montant du chiffre d’affaires

Le régime de la micro-entreprise s’applique jusqu’à un certain plafond de chiffre d’affaires. Au-delà, vous basculez sous le régime de l’entreprise individuelle. Ce plafond varie en fonction de la nature des revenus et est de :

• 72 600 euros pour une profession libérale et les activités de prestations de services (BNC) ;
• 176 200 euros pour les activités de commerce et de fourniture de logements (BIC).

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Les obligations comptables

En régime micro, les obligations comptables sont les mêmes pour les BIC et BNC : vous devez juste tenir à jour un livre de recettes et de dépenses.

Si vous dépassez les plafonds, vous devez tenir une comptabilité complète. Pour les BIC, le régime applicable est celui du réel (régime réel simplifié le plus souvent). Vous devez enregistrer les opérations journalières, et en fin d’exercice, constater les créances et dettes.

Pour les BNC, le régime applicable est celui de la déclaration contrôlée. Ce dernier s’avère moins exigeant que le réel, car il impose seulement la tenue d’un livre-journal qui mentionne les recettes et dépenses journalières.

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En synthèse :

• Les revenus des mandataires immobiliers indépendants sont considérés comme des BNC
• En micro-entreprise, le chiffre d’affaires pour les BNC est limité à 72 600 euros et l’abattement est fixé à 34 %
• Les mandataires qui effectuent des opérations commerciales pour leur propre compte sont également imposables dans la catégorie des BIC (mais pas pour les revenus relevant de son activité de mandataire qui restent BNC)